我很期待。抵押贷款利率真的会下降。我怎样才能得到房价?

我相信许多只需要买房的人正在房价上涨和抵押贷款利率上升之间挣扎。

最近,有很多关于抵押贷款利率上升和下降的报道。

尤其是在坚决抑制房价上涨的背景下,降低抵押贷款利率将给银行带来更大压力。

然而,事实是银行有降低抵押贷款利率的客观需要。

那么,抵押贷款利率真的会下降吗?这对热门城市的房价会有什么影响?银行的数量已经足够,但是对贷款的需求正在减少。首先,看看银行系统的现状。

目前,银行系统的贷款额度已经足够,但由于贷款需求萎缩,表内贷款利率普遍面临下行压力。

在流动性方面,今年的三次定向降级和央行7月23日发行的5020亿多边基金(MLF)使得银行系统流动性充裕,资本利率迅速下降。

以银行间一个月质押式回购利率为例。目前,利率为2.61%,已回到历史最低点。

在上一轮宽松周期(从2015年年中到2016年底),资本利率保持在低位。一个月期银行间质押式回购利率在2.3%至3.6%之间波动。目前,资本利率已经回到这个范围。

在流动性导向方面,决策部门希望银行增加对小微企业和基础设施项目的贷款,以抵御经济下滑。

中央政治局会议强调要努力弥补基础设施的不足。为了解决资产负债表上对国有企业的信贷偏好和私营企业违约潮的问题,中央银行鼓励银行增加对小型和微型企业的信贷。因此,目前,基础设施项目和小微企业将是可取的信贷方向。

然而,问题是在基础设施项目的发现和投资之间有一定的时间间隔,银行也缺乏向小型和微型企业贷款的意愿。

此外,随着经济下滑和此前过度去杠杆化,经济融资需求开始自发下降。

因此,银行面临着贷款充足和信贷需求萎缩的困境。

在这种情况下,银行只能增加票据贴现业务的发展,积极消费贷款金额,导致票据贴现利率迅速下降。

今年3月底,票据贴现率仍为4.45%,但截至8月17日,票据贴现率已降至3.05%,下降了140个基点。

随着票据利率接近低水平,各种银行贷款利率都面临下行压力(见图2)。

抵押贷款利率可能在9月份下降。由于银行的表内贷款利率普遍下降,抵押贷款利率也面临下降的压力。

从历史业绩来看,作为房地产抵押贷款的优质资产,抵押贷款的不良率一直保持在相对较低的水平。

2016年抵押贷款不良率为0.36%,不仅低于1.90%的信用卡不良率,也低于3.85%的制造业不良率。

因此,在票据贴现率迅速下降后,银行将有权增加抵押贷款这一优质资产的投资。

从抵押贷款利率的趋势来看,从今年4月开始,尽管整体抵押贷款利率仍呈上升趋势,但月度上升趋势有所下降,这意味着抵押贷款利率即将达到峰值(见图3)。

具体来说,从今年4月到7月,抵押贷款利率的上升幅度继续下降,每月依次上升5BP、4BP、4BP和3BP。因此,抵押贷款利率极有可能在今年8月或9月达到峰值。

此外,抵押贷款利率上升的银行数量也在加速下降。

今年3月,约18.4%的银行(包括分行)的抵押贷款利率上升,但截至7月,只有8.8%的银行的抵押贷款利率上升。

我相信会有更多的银行按揭利率持平或下降。

从不同城市的抵押贷款利率水平来看,监管严格的一二线城市抵押贷款利率相对较低。例如,上海的抵押贷款利率是主要城市中最低的,7月份的平均利率仅为5.16%。然而,三线和四线城市的抵押贷款利率普遍较高。

在以房价为横轴、第一套房抵押贷款利率为纵轴的散点图中,抵押贷款利率随着房价水平从左向右逐渐上升而逐渐下降,表明一、二线城市的抵押贷款利率总体上相对较低(见图4)。

因此,控制措施更加严格的一二线城市对按揭贷款的需求受到的抑制最大,银行降低按揭利率的积极性也越大。

此外,城市按揭利率水平也与房地产市场的热点水平有关。例如,武汉和南京有吸引人才的政策。与此同时,新房和二手房的价格上下颠倒,这使得这两个城市的居民热衷于建造新房。因此,抵押贷款利率水平是所有城市中最高的,武汉的第一次抵押贷款利率达到6.35%。

这些热门城市的抵押贷款利率在短期内可能会保持高位。

对刚性购房的需求将得到释放。值得注意的是,下调抵押贷款利率将对需求产生一定的刺激作用。

从测算的角度来看,以上海为例。假设首付款为30%、贷款为70%、贷款期限为30年的500万套住房,当抵押贷款利率折扣从95%降至90%时,购房者总共可以节省近20万英镑的利息。

从城市的角度来看,如果你把今年上半年各城市第一套房抵押贷款利率的变化和今年上半年房地产销售的同比变化放在图表上,你会发现抵押贷款利率上升较大的城市营业额较低,比如厦门。相反,抵押贷款利率上升幅度越小,对成交量的负面影响越小,典型城市如深圳和太原(见图5)。

这表明抵押贷款利率的变化确实对购房需求有杠杆效应。

最后,我想强调的是,尽管政策对房价施加了很大压力,但影响房价预期的核心变量仍然是库存。

如果银行对房地产开发贷款采取逐渐压缩的态度,而是投入更多的抵押贷款,那么对于领先的房地产企业来说,他们的销售数据并不差,但土地越来越不活跃,最终的结果是整个房地产市场的库存越来越少。

在这种情况下,很难打破房价上涨的预期。

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